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  ③现场调查。经办人除严格查验有关证件外,还必须到现场作必要的调查,以避免交易纠纷。如出售已出租房屋,要调查核实承租人优先购买权方面的意见;出售共有房屋,要调查核实共有人优先购买权方面的意见,特别是家庭成员对房屋出售的意见。

  (2)对市场客体条件的管理,即对进人市场的房屋的管理。根据国家有关规定,进入市场交易的房屋需符合以下条件:

  ①买卖双方必须具备完全的民事行为能力。对限制行为能力或无行为能力的人不能进行房屋买卖,但可以通过其监护人或法定代理人进行房屋买卖。机关团体、部队、企事业单位不得私自购买城市私有房屋,如确需要,须经县以上人民政府批准方可购买。

  ①受理、申请办理房屋立契审核手续,应按各城市所确定的分工范围,由房屋所属区域内的房地产交易所受理。

  ⑤享受国家或单位补贴廉价购建的房屋,需出售时,应事先通知原补贴单位,一般应卖给原补贴单位或房管机关。卖给其他购买者时,应按有关规定进行收益分配。

  ②查验证件。房地产交易所受理后应严格查验产权证件、当事人身份证件及其他有关证件。查验时,主要是看房屋权属是否清楚,有无产权纠纷或其他项权益不清现象。查验合格后,当事人填写买卖房屋申请书。

  房屋买卖管理是指政府对房屋买卖活动的引导、控制和监督,其目的是维护房屋买卖的正常秩序和双方合法权益。

  ④现场勘估。房产估价员要到现场勘估,填写房产勘估表。如发现房屋面积、结构等与有关证件有出人时,应告知双方,提请原发证机关复核改证。

  (l)对市场主体资格的管理,就是审核买卖双方是否具备参与房地产市场交易的资格。根据国家有关规定,进人市场的买卖双方的限制条件主要是:

  ⑥立契鉴证。已经核准的房产转让,由经办人员通知买卖双方办理立契审批手续。立契手续须有双方当事人签名盖章,并由买卖双方缴纳鉴证手续费和契税。办妥立契审核手续后,就可向管辖区产权部门办理房屋产权、土地使用权转移登记,换取新证。

  ⑦归档。立契审核手续办理完毕后,经办人将留存证件、审批表册等资料,理顺秩序并摘要登记后,移交户籍档案管理部门。

  3)房屋买卖的立契证管理。进行房屋买卖的单位和个人,必须持有关证件到当地房地产管理部门办理登记、鉴证、评估、立契过户手续。这是加强房地产市场管理,维护市场正常秩序的重要环节。办理房屋买卖立契鉴证,应按以下程序进行:

  ②要审查卖方的基本经营条件和能力(如资质审查),界定其能否进入市场从事经营活动及经营项目,使其按核定的经营范围和规模,合法地从事房地产经营活动,以保证房地产市场沿健康轨道发展。

  ④共有房屋如要出售,出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明,方可投人市场。在同等条件下,共有人有优先购买权。

  管理的主要内容包括:市场主体资格的管理、市场客体条件的管理和房屋买卖的立契鉴证管理等。

  ⑤申报审批。经办人员完成上述过程后,须根据其产权性质和购买对象按审批权限申报有关负责人审批。

  ③已出租未到期的房屋,如要出售,须提前三个月通知承租人,方可进人市场,以免引起承购者与承租者之间的纠纷。在同等条件下,承租人有优先购买权。

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